قیمت مسکن در تهران در سالیان گذشته

 هنگامی که با افراد مسن صحبت می‌کنیم و از آن‌ها راجع به سرمایه‌گذاری سوال می‌پرسیم، یکی از نظرهای ثابت و همیشگی ‌آن‌ها این است که روی مسکن سرمایه‌گذاری کنیم. اما آیا سرمایه‌گذاری روی مسکن واقعا سودده است؟

نرخ تورم در سال ۱۳۷۷، ۱۸ درصد بوده است و قیمت مسکن هم با توجه به افزایش نرخ دلار افزایش داشته است. اما در سال ۱۳۸۰ همان‌طور که در بالا مشاهده می‌کنید افزایش ۶۵ درصدی در این قیمت را تجربه کرده‌ایم. در سال‌های بعدی می‌توانید مشاهده کنید که با وجود ثابت ماندن یا حتی کم شدن قیمت دلار، قیمت مسکن با ارزش واقعی دلار رشد داشته است. یعنی قیمت دلار با کمک‌های دولتی ثابت مانده است اما قیمت مسکن هیچ سکونی را مشاهده نکرده است و همین‌طور روند افزایشی خود را ادامه داده است.

تا زمانی که به سال ۱۳۸۵ می‌رسیم دولت نیازی به مداخله در قیمت مسکن نداشت. در این دوره عرضه مسکن افزایشی بی‌سابقه را شاهد بود که با کمک مسکن مهر به ۳ میلیون ۳۰۰ هزار واحد در سال رسید. این عدد در حالی معنا می‌یابد که شما بدانید دولت سازندگی در تمام دوران هشت ساله‌ی خود ۳ میلیون ۲۹۹ هزار واحد مسکن ارائه کرده بود. با این حال شما می‌بینید که این عرضه همچنان نیاز بازار را نتوانست جوابگو باشد و افزایش قیمت مسکن ادامه داشته است.

در سال‌های ۹۱ و ۹۲ افزایش شدید قیمت مسکن را می‌بینیم که با افزایش تحریم‌ها و بالا رفتن نرخ ارز به‌وجود آمده است. ملتهب‌ترین سال‌هایی که بازار مسکن تجربه کرده ۸۴ تا ۸۷ بوده و کمترین نوسان قیمت در سال‌های ۹۲ تا ۹۵. تورم در سال ۹۵ و ۹۶ تک‌رقمی شده بود ولی همچنان افزایش قیمت مسکن وجود داشت. چیزی که به نظر می‌آید این است که قیمت مسکن با توجه به افزایش تقاضای همیشگی، به‌خصوص در تهران، همیشه در حال افزایش است. با دور جدید تحریم‌ها در سال ۹۷ به ناگهان قیمت مسکن افزایشی یک میلیونی را تجربه کرد.

شمال و جنوب تهران بازار متفاوتی را تجربه می‌کنند

در اصل می‌توان گفت قیمت مسکن آن‌قدر به تغییرات دلار وابسته است که با مشاهده‌ی هر افزایشی، قیمت مسکن هم جابه‌جا می‌شود. البته این‌که مسکن مورد نظر در کجا قرار داشته باشد هم اهمیت زیادی دارد. به‌عنوان مثال از سال گذشته تا به امروز اگر قیمت مسکن در شمال تهران چند درصد رشد را تجربه کرده باشد، در جنوب تهران کمی کاهش را دیده‌ایم. البته مسئله‌ای که هست میزان معاملات در شمال و جنوب تهران نیز تفاوت معناداری دارند. در یک سال گذشته اگر معاملات مسکن را به نسبت سال گذشته بررسی کنیم، ۵۰ درصد افزایش در جنوب شهر و ۲۵ درصد افزایش در شمال شهر تهران را می‌توانیم ببینیم.

رکود در بازار مسکن

بازار مسکن البته رکودهایی را هم تجربه کرده است. به‌عنوان مثال از خرداد ۹۲ تا بهمن ۹۵ دوره‌ای بود که رشد مسکن به‌نسبت تورم عدد قابل توجهی نبود. البته پس از این دوره‌ی تورم همان‌طور که در بالا مشاهده می‌کنید قیمت مسکن رشد ۶ تا ۷ برابری داشت. در نتیجه می‌توان از اعداد این‌طور نتیجه گرفت که با خرید مسکن سرمایه‌ی شما شاید نتواند قابلیت نقدشوندگی یا سود سریع داشته باشد اما همواره رشد قابل قبولی داشته است. و بدون در نظر گرفتن دوره‌های رکود بازار مسکن یا رونق آن، رشد ۳۱ درصدی سالانه در این بازار را مشاهده می‌کنید.

پیش‌بینی قیمت مسکن

با توجه به مواردی که در بالا گفته شد و بررسی شرایط فعلی و در حال حاضر (آذر ۱۴۰۰) پیش نرفتن مذاکرات برجام، روند افزایشی جمعیت ایران و درصد بالای جوانان، تقاضای بالا به‌خاطر وام مسکن و عدم امکان قیمت‌گذاری دستوری، پیش‌بینی ما این است که قیمت مسکن از قیمت فعلی هم بالاتر خواهد رفت.